Cogeim richiede e ottiene un decreto ingiuntivo per il pagamento dei corrispettivi di una prestazione di servizi di global service (portierato, guardiania, manutenzione di immobili) in relazione ad un immobile destinato a social housing (abitazioni popolari), locato a Roma Capitale. In sede di opposizione, la SGR proprietaria dell’immobile (all’epoca Serenissima), quale gestore di un fondo comune immobiliare (all’epoca Florence), opponeva in compensazione crediti dalla stessa vantati per una asserita garanzia di redditività dell’immobile, prestata dall’ingiungente. In effetti, Cogeim aveva ceduto l’immobile locato alla SGR garantendo i pagamenti dei canoni da parte di Roma Capitale, conduttore ceduto, che, nel frattempo, in forza di una spending review, aveva unilateralmente ridotto il canone del 20%. L’opposta Cogeim, per contrastare l’eccezione di compensazione, invocava la nullità della pattuizione, da qualificarsi fideiussione, per mancata determinazione dell’importo massimo garantito a norma dell’art. 1938 c.c. Ed infatti, scaduta la locazione con Roma Capitale, questa aveva de facto e sine die occupato l’immobile, continuando a versare i canoni autoridotti. La SGR opposta contestava trattarsi di fideiussione, dovendosi qualificare patto di redditività, lecito seppur atipico.
Il Tribunale di Verona in primo grado confermava la qualificazione della garanzia come patto di redditività, accogliendo quindi l’eccezione di compensazione e condannando al pagamento Cogeim che aveva prestato il global service per la differenza. Al contempo, avendo quest’ultima società evocato in giudizio Roma Capitale per fare valere in via surrogatoria il diritto di credito della SGR e, in subordine, per essere tenuta indenne e manlevata, condannava entro tali limiti Roma Capitale, per avere arbitrariamente autoridotto il canone: di fatto, quindi, l’obbligato principale (per i canoni di occupazione di fatto) diveniva garante e mallevadore del proprio garante, considerato obbligato in via principale.
Cogeim – assistita da D&D Avvocati Associati, con il fondatore Prof. Nicola de Luca e l’associate Giuseppe Ardone – impugnava in appello la sentenza veronese, contestando, tra le altre cose, la qualificazione giuridica della garanzia e, riconosciutane la natura di fideiussione, insisteva per la relativa nullità. Si costituiva Blue SGR, quale successore di Serenissima, con BonelliErede, per la conferma del primo grado.
Con sentenza del 22 giugno 2023 la Corte di Appello di Venezia ha accolto l’appello, confermando: da una parte, che la fideiussione, pur dovendo essere espressa (art. 1937 c.c.), non abbisogna di formule sacramentali, potendosi ricavare la volontà di prestare fideiussione tutte le volte che intercorra tra il creditore e un terzo una convenzione per la quale quest’ultimo promette di pagare in luogo di un terzo, anche a sua insaputa; dall’altra parte, che in presenza di un patto che possa essere qualificato fideiussione, non è possibile superare detta qualificazione affermando trattarsi di un patto di redditività, posto che a garantire la redditività di un affare può anche essere prestata una fideiussione, che tuttavia si mantiene del tutto distinta e, comunque, soggetta ai limiti di validità posti dall’ordinamento. In particolare, è nulla la fideiussione (come anche il contratto autonomo di garanzia) che non determina l’importo massimo garantito, neppure de relato (come nel caso della locazione a tempo determinato, e a differenza della occupazione de facto e sine die).
La statuizione veneziana ha un precedente specifico conforme, seppur meno esplicito, della medesima corte (App. Venezia, 24 marzo 2021, n. 793, r.g. n. 99/2020). In giurisprudenza è indirettamente riconosciuta la validità del patto di redditività da Cass. 25 marzo 2009, n. 7225, citata in motivazione (che specificamente si occupa dei profili di corrispettività della vendita e dei rimedi contro l’alterazione del sinallagma). La Sentenza odierna sottolinea come detta statuizione – invocata da Blue – non modifichi le conclusioni, secondo cui si tratta di fideiussione e non di patto di redditività: nel caso esaminato dalla Cassazione, infatti, la garanzia di redditività costituiva patto espresso e diretto tra alienante e acquirente, a sua volta garantito da fideiussione di un terzo in caso di inadempimento dell’alienante; nel caso di specie, invece, la garanzia di redditività dell’alienante si esprime ed esaurisce nella fideiussione da questo prestata per i debiti del conduttore: in difetto dell’indicazione dell’importo massimo garantito, quindi, nulla la fideiussione lo è anche la garanzia di redditività.
Di seguito il testo della sentenza.